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谭跃仑律师 谭跃仑律师,华律网2017-2018年度先进律师,找法网2018年度先锋律师,上海政法学院法学硕士,具有深厚的法学理论素养,曾获得2016年衢州律师实务理论研讨会优秀奖,联系电话:15000608923(微信同... 详细>>

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律师姓名:谭跃仑律师

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房产纠纷

“二次房改”路直路弯的影响

  摘要:2009年房价再涨,让更多的中等收入者望“房”兴叹。一线城市对房价之痛感受尤深,最具标志意义的事件之一——深圳9月份在豪宅旺销拉动下,全市新房成交均价突破2万元/平方米大关。面对高房价,8月份国内14位房地产界专家学者联名上书国土资源部及住房与城乡建设部,建议进行“二次房改”,以公共住房和公共租赁住房解决占60%的中等收入家庭的住房问题。

  应时而生的“二次房价”一时成了中国楼市的焦点,分析数月间的舆情变换,原青岛市房产管理局局长、现任青岛市房地产业协会会长林民庆说,“二次房改”的呼声应当视为老百姓对政府解决住房问题的一种良好期望。

  六成人居住的“构想”

  青岛市民余先生在一家外贸公司工作,明年要结婚,父母答应资助40万元买房。

  “去年底眼看着房价要降,谁知一下子又涨上来了”,从去年底便考虑买房,但余先生一直在观望。回暖的楼市让他踏了“空”。

  与此同时,余生先的外贸业务一直不见起色,收入不稳定,想想买房后的还贷压力,很头痛。近期,他和女朋友再次决心无论如何要买房。谁知,看看市北老城区和崂山的两个新盘,都要八千元以上,一套房子要七八十万元。

  “原来这些地段每平方米也就六七千元,最高不过八千”,余先生说,不想让自己婚后太累,打算先租房结婚。

  年初,正是余先生这样的刚性需求客户带动了楼市的回暖,如他这般手握40多万元首付款的年轻置业人群,实力已算不弱,但面对当前的房价还是犯了难。

  如余先生这样中等收入群体的住房如何解决,“二次房改”建议者开出了“新药方”。据此次“二次房改”联名上书的发起人、住宅法专家李明向媒体阐述观点时说,住房应是准公共产品。一个好的住房制度,必须同时满足低收入、中等收入和高收入家庭即全体国民的住房需求。

  李明建议,国家要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。针对中等收入家庭,实行“四定两竞公共住房”,所谓“四定两竞”是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象主要是占城镇人口60%左右的中收入家庭。

  房改的再深化

  之所以称为“二次房改”,倡议者是以1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文),停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化为第一次房改。

  对此,原青岛房改办主任、现在青岛市房地产业协会工作的朱兆伦在接受记者采访时认为,这种提法有过于“吸引眼球”的成分。

  回顾房改来龙去脉,朱兆伦说,房改的全称是住房制度改革,在上世纪80年代由邓小平提出,青岛正式启动房改应当是从1992年实行提租补贴开始,国内一些试点城市推行的还要早。从近20年来国务院发布的一系列房改指导性文件中的用词就能看出,开始是“实施方案”,之后是“深化”,到了1998年23号文件是“进一步深化”,是一个层层递进的过程。所谓“二次房改”,应当称作房改“再进一步深化”更恰当。

  在“二次房改”建议书中提议以保障性住房制度满足低收入家庭的住房需求;公共住房制度(包括公共租赁住房制度)满足中等收入家庭住房需求;以商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求,并对应“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,简称“三三制”住房制度。

  对此,朱兆伦认为,早在1998年23号文件中已提出,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

  林民庆会长认为,现在热议的二次房改,只能说是1998年房改的延续,是完成1998年房改没有完成的任务,尤其是在保障性住房建设上近十年来没有足够的重视。

  1998年之后很长一段时间,解决住房问题处在一元化状态,保障性住房建设数量不多,购房者被赶到了商品房市场。由于开始房价相对低,矛盾并不是特别突出;近年来,国家加强了廉租住房等保障性住房建设,解决住房最困难的人群,实施“两条腿”走路;参照23号文件及“二次房改”建议书,“三分天下”将是长期的趋势。

  保障的界限尚不清晰

  林民庆会长认为,现在保障的归保障,市场的归市场已经是共识,但还有一个关键问题是保障的比重该是多少,国内尚没有定论。

  相关资料显示,有关国家普遍把高收入者定为占居民总数的20%,低收入者有的国家等于或略高于20%,而新加坡则在8%左右,其余部分为中等收入者。

  中国房地产研究会常务副会长包宗华近期撰文指出,划分三部分比重不难,难点在划分以后能不能做到应保尽保。我国廉租屋要达到8%的全覆盖,还要经过好几年的艰苦努力,要做到中等收入者住房供应的全覆盖,时间可能还要长一些。

  深化房改是百姓期望

  房改激活了房地产市场,扩大了内需,改善了城镇居民居住条件,成绩有目共睹。以青岛为例,1998年我市人均住房使用面积13.42平方米,2008年末人均住房建筑面积26.8平方米。其间随着居住环境的改善,使统计口径也发生了改变,居住面积的提高显而易见。

  从旧的住房分配制度的泥沼中走出来,房改对整个社会产生深远影响。林民庆说,房改首先解决的是住房福利分配的问题;房改改变了人们的意识,买房成为顺理成章的事;房改建立了公积金制度,给职工买房以资金支持;房改发展了房地产市场,形成了龙头产业。

  推行住房分配货币化制度十余年来,已产生了新的问题。根据新浪策划的《二次房改网上调查》显示,有八成以上网友认为有必要根据市场发展的现状进行“二次房改”。

  林民庆认为,“二次房改”的呼声应当视为老百姓对政府解决住房问题的一种良好期望。

  解决中等收入者住房问题任重道远。包宗华指出,解决中等收入者的住房问题是一个复杂的系统工程,中等收入者人数众多,而住房消费能力相对贫弱,从而增加了解决住房问题的难度。

  2007年9月,“二套房贷”调控政策使楼市下行,到2008年底出台一系列促进房地产健康发展的政策,2009年房价大涨,中国房地摆脱不了忽上忽下的状态。正由于此,这也迫使各方从住房制度安排角度入手,寻找解决当前房地产症结的方法,无论是一直以来传言的物业税还是“二次房改”都是基于这样一种角度的思考与尝试。



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